不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs”）試點(diǎn)迎來(lái)重大進(jìn)展。近日，由中國(guó)證監(jiān)會(huì)研究起草的《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，反饋截止時(shí)間為12月27日。記者從滬深交易所獲悉，目前配套規(guī)則修訂、系統(tǒng)改造和試點(diǎn)項(xiàng)目培育等工作正緊鑼密鼓推進(jìn)，相關(guān)規(guī)則將同步征求市場(chǎng)意見(jiàn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)的一段時(shí)間都將是REITs市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵期。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出有助于支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，在“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”中發(fā)揮積極作用。同時(shí)，萬(wàn)億級(jí)存量資產(chǎn)盤(pán)活也將為我國(guó)REITs市場(chǎng)注入新活力，新一輪規(guī)模擴(kuò)容值得期待。
征求意見(jiàn)稿主要包括四方面內(nèi)容：一是產(chǎn)品定義，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是指通過(guò)持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開(kāi)募集證券投資基金。二是基金注冊(cè)及運(yùn)營(yíng)管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請(qǐng)材料、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任。三是發(fā)揮基金管理人和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)作用，壓嚴(yán)壓實(shí)責(zé)任，要求嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。四是強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，明確各監(jiān)管機(jī)構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)處置等職責(zé)。
南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，此次制度設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)在于“明確邊界+壓實(shí)責(zé)任”。將優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs范圍，精準(zhǔn)對(duì)接寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等存量資產(chǎn)盤(pán)活需求，同時(shí)在底層資產(chǎn)篩選、現(xiàn)金流要求等方面延續(xù)成熟框架，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新與穩(wěn)健的平衡。另外，征求意見(jiàn)中強(qiáng)化管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)責(zé)任與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)把關(guān)義務(wù)，為試點(diǎn)平穩(wěn)運(yùn)行打下制度根基。
當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，在資產(chǎn)盤(pán)活領(lǐng)域仍是“藍(lán)海”。根據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組測(cè)算，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)空間超10萬(wàn)億元。從資產(chǎn)類(lèi)型看，寫(xiě)字樓、酒店、零售商業(yè)是房地產(chǎn)存量中的重要組成部分，其證券化將顯著提升REITs市場(chǎng)的規(guī)模和影響力。另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、研究員蔡云此前介紹，粗略估計(jì)，我國(guó)狹義商業(yè)地產(chǎn)（僅指代零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店）存量規(guī)模約為40萬(wàn)億至50萬(wàn)億元。
“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，有助于將重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的金融產(chǎn)品，不僅為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有方提供資金退出渠道，更吸引社會(huì)資本參與存量資產(chǎn)的盤(pán)活。REITs要求底層資產(chǎn)具備持續(xù)盈利能力，間接促使企業(yè)提升管理效率與服務(wù)質(zhì)量，這也將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)從‘開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售’向‘持有運(yùn)營(yíng)’模式轉(zhuǎn)型，形成良性循環(huán)?！敝倭柯?lián)行評(píng)估咨詢(xún)服務(wù)部中國(guó)區(qū)總監(jiān)熊建平表示。
截至目前，全市場(chǎng)共有77單產(chǎn)品上市，發(fā)行規(guī)模超2000億元（含擴(kuò)募），行業(yè)首單、區(qū)域標(biāo)桿漸次落地，示范性和規(guī)模性不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)容量持續(xù)提升，運(yùn)行整體平穩(wěn)，投資者群體日益成熟，為推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs奠定了堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)、市場(chǎng)基礎(chǔ)和生態(tài)基礎(chǔ)。同時(shí)，自2024年以來(lái)，以酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、類(lèi)REITs及持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模已接近千億元，市場(chǎng)各方對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的估值邏輯、運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)品機(jī)制設(shè)計(jì)等方面也形成了較為廣泛的共識(shí)。
滬深交易所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，將按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)統(tǒng)一部署，優(yōu)化完善REITs配套規(guī)則，開(kāi)展系統(tǒng)適配性改造，協(xié)同市場(chǎng)各方做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目培育和儲(chǔ)備，穩(wěn)步推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)落地。同時(shí)，把好資產(chǎn)“入口關(guān)”，切實(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)防范，引導(dǎo)相關(guān)主體歸位盡責(zé)，共同構(gòu)建運(yùn)轉(zhuǎn)高效、風(fēng)險(xiǎn)可控、生態(tài)健康的REITs市場(chǎng)體系，持續(xù)增強(qiáng)多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。
“我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的啟動(dòng)是資本市場(chǎng)深化改革的關(guān)鍵一步，其成功依賴(lài)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)篩選、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制和穩(wěn)健的監(jiān)管框架。未來(lái)需通過(guò)‘試點(diǎn)-總結(jié)-擴(kuò)容’的路徑逐步完善，最終形成與國(guó)際接軌且符合國(guó)情的REITs生態(tài)體系?！毙芙ㄆ奖硎?。（韋夏怡）